Фиктивный_договор_аренды_квартиры

Фиктивный_договор_аренды_квартиры

Суровая расплата за фиктивную аренду

  • Добавить статью
  • Подписаться на раздел
  • Tweet

Давно известно пристальное внимание налоговых органов к рынкам, торговым комплексам и иным профессиональным арендодателям, которые традиционно подозреваются в занижении реальной стоимости арендных платежей и выводе «лишних» денег любыми способами. Особенно рискуют крупные собственники помещений, поскольку при доказанности построения налоговой схемы они могут лишиться части своего имущества. То и дело поступают сообщения о подобного рода «нападках» налоговых органов – на этот раз изрядно не повезло одному из крупных арендодателей Ярославской области, не только сэкономившему на доходах, но и умудрившемуся выплачивать практически без налоговую зарплату некоторым сотрудникам.

Разделяй и властвуй!
Способ налоговой экономии, выбранный арендодателем, хорошо известен налоговикам и довольно прост. Вместо того, чтобы сдавать в аренду находящиеся на балансе организации объекты недвижимости по рыночным ценам непосредственно всем желающим, между арендодателем и арендаторами искусственно вклинились индивидуальные предприниматели (36 человек), применяющие «упрощенку» по ставке 6%. На них и была перенесена основная налоговая нагрузка: предпринимателям площади сдавались по смехотворным ценам, которые возрастали до рыночных уже при субаренде. При этом арендодатель полностью контролировал деятельность «предпринимателей».
Налоговый орган посчитал, что арендодатель специально разделил единую сделку по сдаче своего имущества в аренду конечному арендатору на промежуточные сделки, совершаемые одновременно и (или) одной датой. Однако подозревать налогоплательщика и доказать наличие схемы – разные вещи. В данном случае инспекции удалось это сделать, причем суды всех трех инстанций единодушно признали недобросовестность арендодателя. Сейчас мы выясним, как у нее это получилось.
Давайте допустим, что схема с арендой недвижимости находится на стадии внедрения. Какие проблемы требуется решить арендодателю? Во-первых, надо набрать таких предпринимателей, которые не «кинут» его в определенный момент и принесут ему всю свою «лишнюю» выручку. Во-вторых, их надо освободить от «бумажной» и организационной работы, а также – от проблем с инспекцией (ведение книг доходов и расходов, сдача деклараций, уплата налогов и т.п.). В-третьих, надо следить, чтобы предприниматели не слетели с «упрощенки» в связи с превышением лимита доходов.
А теперь проследим, как решались эти проблемы арендодателем, и что удалось найти налоговой инспекции.

Проблема 1. Предприниматели — не посторонние лица
Понимая, что чужим не место среди арендаторов-предпринимателей, налоговые органы тщательно проверили семейный статус и место работы каждого предпринимателя и установили следующее.
Конечно, в первую очередь в качестве арендаторов привлекаются родственники. Вот и в нашем случае директор вовлек в предпринимательскую деятельность свою мать, а его заместитель – сына. Более того: директор самостоятельно не поленился (он же учредитель) зарегистрироваться в качестве ИП. Вместе с тем, понятно также, что никаких родственников на такую глобальную схему не хватит, поэтому в число предпринимателей-арендаторов было вовлечено 20 работников организации-арендодателя. Часть из них была уволена и переведена в статус предпринимателей, другая – оставалась на прежней работе. Еще несколько человек были подобраны из других организаций, где руководитель арендодателя числился директором или учредителем.

Проблема 2. Организация работы предпринимателей
С чего начинается работа предпринимателя, решившего заняться деятельностью по сдаче площадей в субаренду? Прежде всего, ему надо оформить расчетный счет, куда будут поступать денежные средства от субарендаторов и откуда впоследствии можно будет получать их на руки.
Если допустить, что все это делает арендодатель в рамках единой налоговой схемы, то счета предпринимателям целесообразно открывать в одном банке, чтобы ими было проще управлять. Так и случилось: налоговый орган выяснил, что основная масса счетов предпринимателей (39 счетов) была оформлена в одной и той же банковской организации. Причем деньги с них снимались по кассовым чекам, оформленных на имена двух кассиров арендодателя, путем проставления предпринимателями на нем разрешительной надписи. Иными словами, предприниматели денег на руки не получали, за них это делали кассиры арендодателя. Интересно, что приблизительно треть этих денег в той же сумме и в тот же день зачислялась на счет предпринимателя-руководителя арендодателя.
Опрошенные кассиры утверждали, что деньги передавались ими предпринимателями, однако никаких документов (например, расписок, РКО) не представили. В свою очередь, несколько предпринимателей утверждали, что получали деньги самолично (что вступало в противоречие с документами, представленным из банка), другие показали, что денег они в глаза не видели.
Кроме того, фиктивные предприниматели вряд ли захотят вести «бумажную» работу, поэтому все делопроизводство было передано в заботливые руки сотрудников арендодателя.
Так, между собственником помещений и всеми индивидуальными предпринимателями были заключены типовые договоры на оказание бухгалтерских, юридических, планово-экономических услуг, а также по ведению делопроизводства, за символическое вознаграждение в 1000 рублей.
В рамках такого договора полностью велся бухгалтерский и налоговый учет предпринимателей, в частности, заполнялись книги учета доходов и расходов при «упрощенке», составлялась и сдавалась в инспекции налоговая отчетность, велись расчеты с дебиторами и кредиторами, учитывалось движение денежных средств на счетах в банках и т.п.
Юридическая работа выражалась в подготовке и экспертизе договоров и контрактов от имени индивидуальных предпринимателей, в участии в деловых переговорах, в досудебном урегулировании хозяйственных споров и т.п. При этом налоговый орган обратил внимание на то, что в договорах субаренды была подробно прописана гражданско-правовая ответственность за нарушение условий договоров, в то время как в договорах с предпринимателями такие положения вовсе отсутствовали. Кроме того, в договорах субаренды указывался не адрес нахождения предпринимателей, а адрес собственника арендуемых помещений.
Кроме того, с предпринимателями были заключены типовые договоры поручения, в силу которых поверенный (собственник помещений, он же арендодатель) совершал ежедневный прием, сбор, выдачу, хранение в сейфах денежных средств, полученных от предпринимательской деятельности по контрольно-кассовым машинам, а также ведение книги кассира-операциониста. Цена такого договора составляла ту же минимальную сумму – 1000 рублей. Интересно также, что в проходивших судебных разбирательствах с налоговым органом именно сотрудники арендодателя представляли интересы предпринимателей.
Естественно, что вся документация впоследствии и была обнаружена в помещениях арендодателя.
Как видим, предприниматели были полностью отстранены от предпринимательской деятельности, тем более что по словам некоторых субарендаторов они вообще не имели с ними каких-либо контактов, а все вопросы решали непосредственно в офисе собственника помещений с его сотрудниками. Более того, если возникали вопросы по уплате арендных платежей, они обращались в письменном виде к директору арендодателя, а не к своим контрагентам-предпринимателям, понимая, что последние решить их не в состоянии. Следовательно, все вопросы, связанные с субарендой торговых площадей, решались непосредственно с собственником помещений.

Проблема 3. Контроль доходов предпринимателей
Чтобы схема заработала, необходимо произвести несложные расчеты, позволяющие предпринимателям применять «упрощенку». Зная уровень арендной платы, которая будет поступать от субарендаторов, надо вычислить минимальную площадь, подлежащую сдаче в аренду каждому предпринимателю. Поэтому получилось так, что в больших помещениях площадь была поровну между несколькими предпринимателями, так что у каждого в аренде оказалась одинаковая площадь (1874 кв. м.). Учитывая, что арендная плата может быть повышена в период действия договора с предпринимателями, арендодатель контролировал и размер их доходов, чтобы не допустить превышение лимита, позволяющего применение упрощенной системы налогообложения. Как только доходы какого-либо предпринимателя приближались к допустимому лимиту или превышали его, договор с ним тотчас же досрочно расторгался (в том числе и досрочно), а на его место привлекался новый предприниматель. Причем сделать это было несложно, поскольку все договоры заключались на 11 месяцев и не подлежали обязательной регистрации.
Данный факт был подтвержден несколькими субарендаторами, подтвердившими, что им сообщалось о смене предпринимателя-арендатора в отделе аренды собственника помещений, где и перезаключались договоры на те же помещения, но с иными предпринимателями.

Сколько веревочке не виться…
Приведенные выше, а также некоторые иные доказательства, представленные налоговым органом, убедили суд в наличии налоговой схемы, направленной на уклонение от уплаты налогов (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 25.03.2011 по делу № А82-139/2010). Расплата стала суровой – примерно 425 млн. руб. недоимки по налогам, штрафам и пеням. Видимо, арендатору придется распрощаться с некоторыми из своих помещений… А налоговики в очередной раз получили готовый алгоритм борьбы с незаконной «арендной» схемой.

Фиктивный договор аренды торгового помещения

Три года назад мы, ИП, заключили договор аренды с хозяином. Он не ИП, а просто собственник. На днях он потребовал, чтобы мы убирались с его помещения так, как договора ненастоящие. Оказалось, что подписи в договорах не его, а какого-то постороннего человека( при заключении договоров он просто роздал нам договора с якобы своей подписью и мы подписали договора, думая, что это его подпись). Можем ли мы через суд вернуть себе всю арендную плату, которую заплатили за 3 года?

Ответы юристов ( 1 )

Три года назад мы, ИП, заключили договор аренды с хозяином. Он не ИП, а просто собственник

Это обстоятельство может быть инструментом давления, поскольку арендодатель должен был зарегистрироваться как ИП в силу закона, поскольку его деятельность с точки зрения ст. 2 «Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ является предпринимательской, а именно:

«предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность, должны быть зарегистрированы в этом качестве в установленном законом порядке.»

В случае невыполнения данного требования его могут привлечь к административной(

Статья 14.1. КоАП РФ — штраф в размере от пятисот до двух тысяч рублей), уголовной ответственности(Статья 171 УК РФ — штраф в размере до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до двух лет, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо арестом на срок до шести месяцев(по ч. 1 ст. 171 УК РФ)).

На днях он потребовал, чтобы мы убирались с его помещения так, как договора ненастоящие.

Это требование не имеет юридической силы, поскольку согласно п. 3 ст. 432 «Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ:

Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

Оказалось, что подписи в договорах не его, а какого-то постороннего человека( при заключении договоров он просто роздал нам договора с якобы своей подписью и мы подписали договора, думая, что это его подпись).

Это проблемы арендодателя, поскольку согласно п. 1 ст. 168 «Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ:

за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

То есть сделка по умолчанию является оспоримой и действует до тех пор, пока не будет прекращена либо пока суд не признает её недействительной. Таким образом, арендодателю необходимо обратиться в суд и там доказать свою правоту. Что в данном случае маловероятно.

Можем ли мы через суд вернуть себе всю арендную плату, которую заплатили за 3 года?

Как я понимаю Вы эти 3 года использовали предоставленное Вам помещения. Так что Вы получили владение и пользование помещением, а это является встречным предоставлением в ответ на Вашу арендную плату.

Кроме того, арендодатель может сослаться на ст. 651 «Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ и заявить, что договор не был заключен, поскольку не было гос. регистрации.

На этот случай есть информационное письмо Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.2015 № 165 «Обзор практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключёнными» вышеуказанные нормы получают более подробную трактовку.

Договор найма квартиры: что проверить у хозяина

Чтобы не остаться с вещами на улице

Договор найма квартиры раз в жизни подписывал каждый из нас. Но проверял ли кто-нибудь документы на квартиру, прежде чем поставить подпись?

Как понять, что перед вами не мошенник, сдающий по пять чужих квартир в день; как снять жилье у семейной пары и не стать жертвой их семейных ссор; как не довериться липовому представителю собственника — посмотрим, какие документы нужно спрашивать с хозяина квартиры и на что обратить особое внимание.

Чем отличается наем от аренды

В быту мы слышим неверное использование юридических терминов: риелторы часто говорят о «договоре аренды квартиры», имея в виду договор, который обычный человек заключает на наем жилья. Договор аренды и договор найма — это разные договоры, и закон регулирует их по-разному.

Основное отличие найма от аренды — цель использования помещения и наниматель. Термин «наем» применяется только к жилым помещениям, если нанимателем при этом является человек, а не юридическое лицо. Аренда — это использование нежилых помещений и зданий кем угодно либо жилых помещений юридическим лицом.

Основное отличие найма от аренды — цель использования помещения и наниматель. Термин «наем» применяется только к жилым помещениям, если нанимателем при этом является человек, а не юридическое лицо. Аренда — это использование нежилых помещений и зданий кем угодно, либо жилых помещений юридическим лицом.

Разные цели использования помещений ведут и к разному регулированию законом: права гражданина-нанимателя защищены больше. На квартиру, в которой вы будете жить, нужно заключать договор найма.

К жилому помещению по договору найма больше обязательных требований: оно должно быть изолированным и пригодным для проживания. В аренду же может передаваться любое помещение, если оно устраивает арендатора и подходит для его целей. Полуразрушенный цех завода может быть отдан в аренду под фотосъемки, но не может стать предметом договора найма.

Еще одно важное отличие: нанимателю жилья закон дает право расторгнуть договор, просто предупредив наймодателя за 3 месяца, даже если это право забыли прописать в самом договоре. А арендатор нежилого помещения может расторгнуть договор аренды только через суд, если он не предусмотрел в договоре право на внесудебный порядок.

Что может пойти не так

Если человек подписывает договор, принимает деньги и дает нанимателю ключи, это еще не значит, что наниматель имеет право жить в этой квартире. Если не проверить документы, могут вскрыться интересные проблемы:

Квартира на самом деле принадлежит другим людям, которые внезапно приезжают выселять нанимателя. Это могут быть настоящие жильцы, супруги или родители. Договор окажется недействительным, потому что наниматель заключил его с кем-то, кто не имел прав на эту квартиру.

Квартира окажется предметом затяжного судебного разбирательства, и, когда оно закончится, законные владельцы выселят нанимателей. Или не когда закончится, а просто так.

При выезде хозяева не вернут страховой депозит на основании того, что наниматель якобы повредил их антикварную люстру. Никакой люстры в квартире не было, но на суде этого не докажешь.

Квартиру сдал муж, не имеющий на это права, потому что квартира куплена в браке. Договор будет недействительным: распоряжаться купленным в браке жильем могут только оба супруга, если у них нет другого юридически оформленного соглашения на этот счет.

Договор найма, подписанный представителем, окажется недействительным, потому что срок доверенности давно истек или потому что у представителя есть право на показ квартиры, а на подписание договора — нет.

Какие документы проверять у наймодателя

До подписания договора обязательно проверяйте, имеют ли эти люди право сдавать квартиру в наем. Если не имеют — договор недействительный, а перед вами мошенники.

Сначала читать, потом подписывать

Если у квартиры один собственник

Тогда договор будет подписывать лично хозяин или его полномочный представитель. Прежде всего просите показать свидетельство о государственной регистрации права собственности.

Случается, что данные из свидетельства не совпадают с паспортом. Например, хозяин квартиры потерял старый паспорт, а новый не стал вносить в свидетельство. Или собственница вышла замуж, изменила фамилию, но так и не дошла до Росреестра, чтобы обновить свидетельство.

Информация о старых выданных паспортах находится на последней странице актуального паспорта — сверяйте данные свидетельства по ней. Если этих данных нет, то перед вами может быть человек без права собственности на эту квартиру. Остерегайтесь.

Важно

C 15 июля 2016 года больше не выдают свидетельство о госрегистрации права собственности.

Если вы хотите снять квартиру, купленную до 15 июля 2016 года, вам все равно нужно просить это свидетельство. Если квартира была куплена в период с 15 июля до 31 декабря 2016 года, то свидетельства не будет, будет только выписка из ЕГРП .

С 1 января 2017 года ЕГРП и кадастр недвижимости объединили в Единый государственный реестр недвижимости — ЕГРН . Поэтому по квартирам, купленным с 1 января 2017 года, у собственников нужно запрашивать выписку из ЕГРН .

Если у квартиры несколько собственников

Число собственников можно узнать из графы «Объект права».

Если у квартиры три равных сособственника, то здесь будет написано: «⅓ (одна третья) доли в праве собственности», а на обороте свидетельства перечислены остальные собственники и их доли в праве. Доли могут быть и неравными: например, ¾ у одного собственника и ¼ у другого:

Для заключения договора найма такой квартиры нужно согласие всех собственников: договор подписывают либо все сразу, либо один из собственников с доверенностью от остальных. Но это не отменяет того, что все свидетельства нужно запросить и внимательно проверить. И помните, что чем больше у жилья собственников, тем больше риск того, что один из них в любой момент может вас выселить.

Если квартира в ипотеке

Ипотека — это залог недвижимости, то есть до полной выплаты взятого кредита квартира находится в залоге у банка. Это дополнительный риск: если хозяин не может расплатиться с кредитом вовремя, банк может забрать квартиру и выселить всех, кто в ней живет.

Все обременения, в том числе ипотека, перечисляются в графе «Ограничения (обременения) права». Здесь вы увидите и срок ипотеки, и название банка, которому квартира отдана в залог:

Поинтересуйтесь у хозяина, какую сумму кредита ему приходится платить: может оказаться, что это и есть ваша плата за квартиру. Тогда чем исправнее вы будете платить, тем меньше можете беспокоиться, что собственник не сможет рассчитаться с банком, а квартиру затянут в судебные разбирательства из-за кредита.

Если квартира принадлежит супругам

Жилье, купленное в браке, — это совместная собственность обоих супругов, даже если в свидетельстве записан один из них. А это означает, что у квартиры два собственника и договор должны подписать оба супруга. Либо один из супругов должен дать согласие на сделку — такое согласие подписывается у нотариуса.

Редкий, но возможный случай: у супругов может быть брачный договор, который отменяет законный режим брачного имущества и четко прописывает, что одна квартира принадлежит мужу, а другая — жене. 6 причин заключить брачный договор

Супруги могут в любой момент поссориться (особенно молодые). Чтобы не зависеть от их взаимоотношений, подстрахуйтесь в договоре:

  1. Если у супругов есть брачный договор, напишите об этом в договоре на квартиру.
  2. Пропишите, что супруги должны предупредить вас о важных изменениях в их отношениях: что они решили заключить брачный договор или расторгнуть существующий; что они вносят в брачный договор изменения, которые могут повлиять и на ваш с ними договор.
  3. И предусмотрите ответственность супругов на случай, если они не предупредят вас обо всём перечисленном. Например, штраф в размере месячной платы за квартиру за то, что они подписали брачный договор и не сказали вам.

Чтобы узнать, не пытается ли скрытный муж сдать вам семейное жилье, сверьте дату штампа о браке и дату «документов-оснований». Если брак заключен до получения квартиры, то она принадлежит совместно супругам и муж не может распоряжаться ею без согласия жены:

Если договор подписывает представитель

Так случается, если собственник квартиры живет в другом городе, уехал в кругосветное путешествие, надолго попал в больницу, владеет крупным бизнесом или по другой причине не может лично подписать с вами договор. Пока хозяин квартиры занят, его недвижимостью может заниматься другой человек по доверенности. Изучите эту доверенность.

Вместо доверенности у представителя может быть посреднический договор: агентский договор, договор комиссии и др. В них проверяйте то же, что и в доверенности: срок, паспортные данные, полномочия.

И помните, что без доверенности даже близкие родственные отношения не дают права заключать договор за хозяина квартиры: дочь не может подписывать договор на квартиру матери или отца, бабушка не имеет права подписывать договор за внучку, даже если внучка очень занята. Не покупайтесь ни на какие отговорки.

Если вы никому не доверяете

Вы проверили свидетельства, а сомнения по поводу прав на квартиру так и не отступили? Закажите выписку из Единого государственного реестра недвижимости ( ЕГРП ) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости

Такая выписка покажет, кто на сегодняшний день является собственником помещения. Выписка стоит 750 рублей, заказывается в любом из многофункциональных центров и готовится 3 рабочих дня. Можно заказать ее в электронном виде, а если вы торопитесь — специальные компании готовят выписки и за один день, но обойдется она в 1000—3500 рублей.

Больше нет бумажных свидетельств

Обратите внимание, что с 15 июля 2016 года Росреестр перестал выдавать бумажные свидетельства о госрегистрации права собственности, а с 1 января 2017 года ЕГРП объединили с государственным кадастром и переименовали в Единый государственный реестра недвижимости ( ЕГРП ).

С 1 января 2017 года право собственности подтверждается не свидетельством, а выпиской из ЕГРП .Так что если вы решили снять квартиру, купленную в конце июля 2016 года, без выписки из ЕГРП не обойтись.

В следующей статье расскажем, как подписывать сам договор найма жилья: на какие условия стоит обратить внимание, кто должен делать ремонт в съемной квартире и что нужно писать в акте приема-передачи.

Читайте также:  Унитаз_в_уличный_туалет
Ссылка на основную публикацию
Фен_для_пайки_своими_руками_видео
Паяльный фен из обычного паяльника (лайфхак) В этой инструкции вы узнаете, как сделать паяльный фен своими руками, используя самый обычный...
Утеплитель_кнауф_акустик_технические_характеристики
АкустиKNAUF Встречайте АкустиКНАУФ Слим! В 2015 году мы провели модернизацию оборудования на наших заводах, и новый АкустиКНАУФ – это наш...
Утеплитель_макрофлекс_для_стен
Пена для утепления стен: выбор материала для термоизоляции Приборы и устройства для отопления зданий не смогут эффективно справляться со своими...
Фен_ровента_с_насадками
Фены Rowenta В тот момент, когда вы понимаете, что времени привести себя в порядок перед работой совсем не остается, фен...
Adblock detector